Jak nekoupit bezcenný pozemek a jak poznat, že je pozemek stavební
Víte, co je územní plán, regulační plán nebo územní studie? Jak je to se sítěmi, které vedou přes pozemek? A co je zasíťování pozemku? Víte, že musíte mít zlegalizovanou příjezdovou cestu?
Hledání stavebního pozemku není opravdu jednoduchá věc, hlavně v dnešní době. Pozemků není mnoho, natož aby odpovídali vaším požadavkům. Když už ale najdete svůj vysnění pozemek, víte, co vše je potřeba si zjistit a kde informace ověřit?
Zde zpozorněte. Před koupí pozemku je nutné si v první řadě zjistit, jestli je pozemek vůbec stavební a zda nemá omezení. Například, jestli přes daný pozemek nevedou sítě, s tím jsou totiž spojené omezení ochranných pásem. Nebo zda má váš pozemek oficiální příjezd, případně povolený sjezd z komunikace a nejen to, je toho více. Víte, co je územní plán, regulační plán nebo území studie? Jak je to s výše zmíněnými sítěmi, které vedou přes pozemek? A co je zasíťování pozemku?
V prvé řadě je potřeba ověřit, zdali je pozemek vůbec stavební. Informace a údaje o pozemku, které vidíte na katastrálním výpisu, nemají nic společného s tím, zdali na pozemku můžete stavět. Zde najdete pouze titul toho, jak je pozemek veden na katastrálním úřadě – trvalý travní porost, zahrada, orná půda, zastavěná plocha a nádvoří, ostatní plocha.
Katastrální úřad nemá nic společného s územním plánem, zdali je pozemek určen pro výstavbu, můžete zjistit podle územního plánu dané obce a dnes již online, popřípadě na příslušném stavebním úřadě.
A co to je ten územní plán?
Územní plán určuje základní koncepci rozvoje území obce, kde se v dané obci a lokalitě smí stavět a co se může stavět-využití ploch. Územní plán určuje, jaké využití území je přípustné a nepřípustné. Vyznat se v územním plánu není složité. Vždy se jedná o mapu řešeného území a spádově přilehlých obcí. Na mapě vidíte vyšrafované, barevně označené plochy s popisky území jako Z01, B01 (ty jsou dále vázány na podmiňování území regulačním plánem) a ostatní, přímo v územním plánu najdete svoji plochu, její vyšrafování a označení a v mapě najedete na legendu a zde si ověříte, jakým způsobem je váš pozemek stavebně využitelný. Takže nyní víte, zdali je pozemek opravdu stavební a v jaké ploše je stavební. Ale pozor, nezapomeňte se také podívat, jakou výstavbu územní plán povoluje na sousedících pozemcích a klidně i pozemcích o něco vzdálenějších. A proč? Protože se vám taky může stát, že vedle vašeho vysněného bydlení může vyrůst průmyslová výstavba, jelikož územní plán ji v té lokalitě dovoluje. Takže v územním plánu nehledejte jen svůj pozemek, ale pečlivě se podívejte, co vše se může v okolí postavit.
Online územní plány pro Středočeský kraj najdete na odkazu níže, stačí zadat vaši obec např. Benešov, Vlašim, Neveklov, Poříčí nad Sázavou atd.: ÚZEMNĚ PLÁNOVACÍ DOKUMENTACE VE STŘEDOČESKÉM KRAJI
Obce mohou a nemusí mít územní plány, může se stát, že menší vesnice územní plán nemá a zde je možno po ověření stavět v interviálu obce. To znamená v okolní zástavbě obce. Ale většina obcí dnes již s územním plánem pracuje a tím se obec rozvíjí.
Pokud máte pozemek, který v územním plánu není určen jako stavební, je možnost takový pozemek zkusit dostat do územního plánu jako stavební. Jedná se ale o dlouhou, nejistou cestu a bez záruky, že se vše kladně vyřeší.
Ale tím pátrání, zdali je pozemek stavební, nekončí.
Co je územní plán?
Ve větších obcí je územní plán často spojen s takzvaným regulačním plánem. Regulační plán podrobně popisuje a určuje, co a za jakých podmínek můžete na pozemku postavit. Z těchto regulativ se může jednat o výšku stavby, zastavitelnost pozemku v %, sklon střechy, barvu domu a oken, umístění stavby a mnoho dalšího. Často regulační plány měli pouze větší města, dnes se již setkáte s regulačním plánem i u menších obcí. Regulační plán nám nařizuje a určuje, ale v celku se jedná o prospěšnou věc, jelikož dává mantinely tomu, co se může v lokalitě postavit a tím nedochází ke stavebnímu architektonickému chaosu, který by mohl nastat, pokud by tento plán nebyl.
Zde jako příkald uvádím odkaz na textovou část navrhovaného regulačního plánu pro obec Benešov u Prahy, lokalita Sladovka východ: Regulační plán zóny III Benešov – Sladovka – východ
A to je vše? Ne, ještě nekončíme…
Co je územní studie?
Další věcí, s kterou se můžete potkat, je územní studie, která nahrazuje urbanistickou koncepci. Územní studie popisuje a ukazuje jak dané území, které je touto studií zatíženo, má vypadat. Kudy a jaká komunikace povede, zda bude jednosměrná nebo průjezdná, jak by měli být rozděleny parcely, kolik a kde mělo být zeleně, celkově ekologickou stabilitu, řešení střetů zájmů jako je rekreace a těžba, celkovou infrastrukturu vedení sítí kanalizace, vodovodu, plynovodu, telekomunikací a jiných.
S územní studií pracovali spíše větší města, ale dnes se již s touto studií můžete setkat prakticky kdekoli, a především v místech obce, kde by se měla rozvíjet úplně nová lokalita bydlení.
Územní studie není závazným podkladem pro územní rozhodování, ale pokud ji územní plán vyžaduje, stavební úřad vám bez ní na ruku určitě nepůjde. Pokud územním plánem vyžadovaná územní studie nebude vypracována a následně v místě zrealizována dle jejích požadavků, pak si zde svůj domov nepostavíte, jelikož je těžké získat výjimku proti této studii. Územní studie je většinou běh na delší trať a její zpracování může trvat několik let. Záleží, kdo bude zadavatelem územní studie, kdo ponese náklady za její zpracování a kdo ponese náklady na její případnou realizaci.
Více o územní studii můžete najít na tomto odkazu: Metodické pokyny k územní studii.
A dalo by se říci, to je vše… ale není.
Příjezdová komunikace k pozemku.
Když už jste se seznámili s územním plánem, s požadavky regulačního plánu a případně územního plánování, čeká vás ještě zjišťování dalších neméně důležitých informací.
Pokud je vše v pořádku a územní plán říká, že váš pozemek je stavební, neznamená to, že si postavíte.
Další věcí, kterou je nezbytné zjistit, je příjezdová komunikace k pozemku. Zjistit si, zdali je povolení sjezdu z přilehlé komunikace. Pokud není, počítejte s tím, že se vám začátek výstavby protáhne zhruba o 3 měsíce, než povolení dostanete. Ale to je ten lepší případ.
V případě, že komunikace k vašemu pozemku nevede, pak zbystřete. Zajděte na příslušný obecní nebo stavební úřad a zjistěte, jaké jsou podmínky pro příjezdovou komunikaci k vašemu pozemku. Nějaké info můžete najít v regulačním plánu, který může informovat, jak má být komunikace široká, zdali slepá či průjezdná, s obratištěm pro integrované složky, s prostory pro vyhnutí se protijedoucím vozům, chodníky, osvětlení. Samozřejmě musíte též zjistit, kdo komunikaci vybuduje a jak má komunikace technicky vypadat – asfaltový povrch, dlažební povrch, zpevněný, nezpevněný. A budete to pravděpodobně vy, kdo ji na své náklady bude muset vybudovat, a to i když bude příjezdová cesta v majetku obce. V tomto případě budete potřebovat projekt, kvantum povolení a dle délky budované komunikace i dostatek prostředků pro její vybudování. Pokud vám komunikaci vybuduje obec na své náklady, pak je to terno, ale převážně se obce nechtějí na těchto nákladech podílet.
Tak máme zhruba probranou i příjezdovou komunikaci a co nyní?
Rozhodně si ověřte, zda přes váš pozemek nevedou sítě!
Jedna z důležitých věcí u stavebních pozemků jakéhokoliv typu je ověření sítí, které mohou pozemek stavebně znehodnotit a omezit. Před koupí pozemku si nechte ověřit, zdali přes pozemek nevedou sítě infrastruktury. A co můžete na pozemku najít? Nadzemní vedení elektřiny vidíte, zjistíte, o jaké vedení v kV se jedná a zjistíte si ochranné pásmo. Ale v zemi může být uložen telekomunikační kabel, elektrické, plynové, kanalizační vedení. Uvedená vedení nemusí být v žádných mapách vedena, začnete kopat, vedení porušíte a je problém, který půjde na váš vrub. Pokud přes pozemek vede nějaká infrastruktura, v tom případě vám do pozemku pravděpodobně zasáhne ochranné pásmo těchto vedení. Každé vedení má jiné rozpětí ochranného pásma a musí se dodržet, případně můžete zažádat o výjimku zmenšení pásma.
Další pásmo, které je často opomíjeno, je takzvané pásmo lesa. Zde je pásmo 50 metrů od lesního porostu, maximální výjimka, kterou můžete vyjednat, bude někde okolo 25-30 metrů. Záleží na posouzení pracovníka životního prostředí vzhledem k charakteru lesa a struktuře daného území. V určeném pásmu nesmíte postavit žádný objekt.
Zajímá vás, co je to zasíťování pozemku a jaké další kroky podniknout, abyste mohli začít s výstavbou vašeho vysněného domu? Čtěte v dalším článku: Koupili jste nezasíťovaný pozemek?
Jindřich Kuthan – realitní specialista
„Pomáhám lidem s bezstarostným prodejem jejich nemovitostí“
>>> Moje realitní služby pro vás!
