Správné určení tržní ceny nemovitosti je pro úspěšný prodej opravdu zásadní a rozhoduje, jakým směrem se prodej bude ubírat.
Někdy je to mravenčí práce, ale opravdu se vyplatí jí nepodceňovat.
Tržní cenu ovlivňuje mnoho faktorů, které je při jejím stanovení nutné brát v potaz. Online kalkulačka tržního odhadu nevidí, v jakém místě je nemovitost umístěna, okolí, krajinu, přilehlé komunikace, koridor letiště, zemědělské nebo průmyslové provozy, dostupnost infrastruktury, budoucí výstavbu v okolí. Samozřejmě ani nevidí, v jakém stavu je interiér a exteriér nemovitosti, jak udržovaná nemovitost je, kolik je nutné vložit do rekonstrukce a stavebních úprav domu, do systému vytápění, zdali jsou na pozemku další stavby jako stání pro auta, pergoly, bazén, skleník. Tak stejně vám online kalkulačka nedokáže zohlednit cenu vaší okrasné zahrady, která může díky prvkům a porostům být i v řádu několika milionů.
A pokud tyto faktory nezanese do tržního odhadu ani makléř, kterého jste si pozvali, pak to mluví samo o sobě.
Jeden modelový případ, který se mi nyní odvíjel od tržní ceny nemovitosti. V srpnu roku 2021 mě pozvala majitelka rodinného domu na Praze východ, že by chtěla prodat svoji nemovitost. Majitelce jsem zpracoval tržní odhad, přesný a důkladný, na míru v místě a čase. Odhad byl počítán na 12.550.000 Kč. Paní majitelka si pozvala ještě další realitní makléře, kdy jeden z nich určil tržní cenu nemovitosti ihned na místě při první schůzce s majitelkou během prvních pár minut. Tržní ceně 12.550.000 Kč se vysmál a majitelce slíbil, že její nemovitost prodá za 14.800.000 Kč. O celých 2.250.000 Kč více, než jsem jí vypočítal já. No neberte to, o více jak dva miliony více. Takže majitelka se samozřejmě rozhodla pro druhého makléře.
A jak se následně vyvíjela situace s prodejem? V době psaní tohoto článku je duben 2022, nemovitost stále ještě není prodána, přestože nemovitost nabízeli nakonec i jiné realitní kanceláře s cenou v rozmezí 13,5 až 14,5 milionu. Majitelka by už nutně potřebovala mít dům prodaný, mít peníze na svém účtu a je ze situace nešťastná. Ale nic z toho nemá, dům je stále neprodaný, peníze na účtu nejsou. A to nemluvím o tom, že nejlepší dobu na prodej již propásla. Vzhledem k současnému dění a situaci ve světě je více než jasné, že i realitní trh se mění. Takže co se vlastně stalo? Odpověď není složitá, nebyla respektována odhadní tržní cena a nejspíše byla i podceněná prodejní propagace. Pokud by nemovitost byla nabízena za výše uvedených 12.550.000 Kč a kdyby měla dostatečnou péči, byla by již jistě prodána. Pokud by bylo více zájemců, sami zájemci by majitelce zaplatili o něco více formou „prodeje nejvyšší nabídce“.
Správné určení tržní ceny nemovitosti je doslova mravenčí práce. Pokud má být odhad správně vypočítán, musí se vše výše uvedené vzít a přenést do výpočtu odhadu. Správný odhad tržní ceny pro prodej nemovitosti není hotový za 5 minut, natož během první schůzky s majitelem nemovitosti, jak uvádím v příkladu z praxe.
Často se setkávám s tím, že majitelé nemovitostí, kteří se chystají svoji nemovitost prodat, určují cenu podle nabízených nemovitostí z veřejné realitní inzerce. Samozřejmě tento postup chápu, ne každý má přístup k datům prodaných nemovitostí a informace o určení správné tržní ceny. Ale popravdě, pokud sleduji čísla již prodaných nemovitostí z katastrálního úřadu a cenu nemovitostí v nabídce realitních serverů, mohu zjistit, že cena se kolikrát liší i o více jak 30 %. Příklad: cena nemovitosti v inzertní nabídce 4.000.000 Kč, ve skutečnosti prodáno za 3.450.000 Kč.
Vždy majitelům nemovitostí, kteří chtějí prodat, říkám, cena v inzertních médiích je pouze nabídková, je to cena zatím neprodaných nemovitostí.
Špatné je, že cenu takto kolikrát určují i neznalí realitní makléři.
Pamatujte si, že správné určení tržní ceny rozhoduje, jak se vaše nemovitost prodá. V době, která se na nás nyní valí, je správné určení ceny ještě 1000x důležitější.
Tržním odhadům nemovitostí pro prodej, dědictví, darování nebo rozvodové řízení se věnuji již několik let a za tu dobu jsem se mnohé naučil. Odhady, které projdou mýma rukama, jsou přesné. Používám cenové mapy, údaje evidované katastrálním úřadem, sleduji vývoj trhu a do tržního odhadu zakomponuji vždy každou skutečnost, nepodceňuji žádnou informaci, která se nemovitosti týká.
Pokud i vy chcete dobře, rychle a bez starosti prodat svoji nemovitost, neváhejte se na mě obrátit. Tržní posudek pro vaši nemovitost vytvořím vždy bez nároku na odměnu, a to i v případě, že si prodej rozmyslíte, nebo prodej svěříte někomu jinému.
