Dražby nemovitostí - část první – hranice a emoce
Zvažujete koupit nemovitost v dražbě? Víte, jaká rizika dražby provází? Pojďme se na dané téma podívat.
Nejdříve pár základních informací.
Dražba nemovitosti bývá nedobrovolná (exekuce) nebo dobrovolná (insolvence). Dražba nedobrovolná je taková, kdy je nemovitost zatížena exekučním titulem, to znamená, že majitel má nesplacené závazky, např. půjčky fyzickým a právnickým subjektům, hypoteční úvěry, dluhy vůči zdravotním pojišťovnám, finančním úřadům a jiným institucím. Po určité době výzev a urgencí k doplacení závazků, je zažádáno o vymožení pohledávky oprávněným. A v tu chvíli přichází na řadu exekutor, ten vyznačí na katastrálním úřadě exekuční zatížení nemovitosti a pak, pokud i přesto není dluh doplacen, začíná příprava na prodej nemovitosti formou dražby nedobrovolnou. Podobně je to i s dražbou dobrovolnou, které ale většinou předchází dobrovolná insolvence a úpadek osob.
Dražby nemovitostí jsou buď fyzické nebo online.
U fyzické dražby se dostavíte na místo určené dražebníkem, většinou jeho kancelář, pronajatý prostor v hotelu, administrativní budově a podobně. Dle instrukcí zaplatíte dražební jistotu na účet exekutora nebo přímo na místě dražby v hotovosti. Pokud nevydražíte, dražební jistina vám bude vrácena na účet, nebo v případě zaplacení na místě, vrácena ihned po skončení dražby. Po prokázání o zaplacení jistiny, předložíte občanský průkaz, dražebník vás zaregistruje a můžete začít dražit.
U dražby online dražíte přes stránky určené dražebníkem. V tomto případě je potřeba před dražbou odeslat dražební jistinu na určený úúčet a prokázat svoji totožnost, to je možno několika způsoby podle instrukcí na dražebním webu, např. uznávaným elektronickým podpisem, ověřením totožnosti přes CzechPoint, atd... Jména dražebníků nevidíte, pouze jejich identifikátory. Pokud nevydražíte, dražební jistina se vám do několika dnů vrátí na váš účet.
A nyní nastává vaše chvilka adrenalinu.
Ale tato chvilka, pokud nejste disciplinovaní a nedáte si před dražbou jasné mantinely, jakou cenu maximálně zaplatíte za nemovitost, se vám může stát nedobrou zkušeností a přinést vám nemilé chvíle prozření. Při dražbě nezapomeňte, že nehrajete ruletu, že nehrajete žádnou hru k vašemu potěšení. Pokud dražíte poprvé a nemáte zatím žádnou podobnou zkušenost, může se dražba lehce proměnit v nesmyslné přihazování, a to často i daleko nad tržní cenu nemovitosti. Když jdete nemovitost dražit, pravděpodobně ji chcete pro sebe a zde začínají pracovat emoce. A ovládat naše emoce v zátěži, snad mi dáte za pravdu, není až tak jednoduché.
Jednoznačně doporučuji - při účasti v dražbě si jasně a pevně nastavte mantinely, kam jste maximálně ochotni přihazovat. Pokud dosáhnete svého limitu, ale stále se přihazuje, vypněte svůj počítač a na dražbu již nemyslete, pokud jste na dražbě fyzické, prostě přestaňte přihazovat, pokud byste přesto měli nutkání, raději z místnosti s omluvou odejděte. Víte, ne každý vítěz dražby je tím pravým vítězem. Často tím vítězem můžete být vy a to i když danou nemovitost nevydražíte. Ptáte se proč?
Často se setkávám s tím, že lidé opravdu nedodržují své limity, pokud si vůbec nějaké nastaví. Často se mi zdá, že dražby jsou pro ně jen hry s čísly. Dříve dražili převážně investoři do nemovitostí, kteří měli vždy jasně daná pravidla, spočítanou cenu, která se vyplatí včetně dalších následných investic. Nyní draží čím dál více lidí, kteří chtějí nemovitost přímo pro sebe, nemají zkušenosti, nemají ani ponětí o tržní ceně dražené nemovitosti a pak dražba často končí přeplacením nemovitosti oproti reálné tržní ceně. V tomto případě vydražiteli zbývají dvě možnosti, za prvé doplatí vydraženou částku včetně započetí dražební jistiny anebo za druhé si uvědomí svoji chybu a dražby se vzdá. Ale ani jedno řešení není výhodné. Pokud se dražby vzdá a nedoplatí vydraženou cenu, přijde o dražební jistinu. A dražební jistina je dnes převážně v částkách řádu statisíců, o které přijde. Anebo se smíří s tím, že přihazoval bezmyšlenkovitě, cenu doplatí a nemovitost bude jeho. Při tom by při důkladném prohledání realitní inzerce nebo po poradě s místním realitním makléřem jistě šlo v dané lokalitě koupit obdobnou nemovitost daleko levněji a častokrát ještě v lepším stavu a s rozsáhlejším příslušenstvím.
Mohu vám uvést příklad z praxe.
V nedávné době jsem se účastnil online dražby pozemku na Praze východ. Jednalo se o pozemek vedený v územním plánu jako rekreační plocha o rozloze 622 m2 (pozn. rekreační pozemek je určen pouze pro výstavbu chat, rekreačních objektů s maximální zastavěností 10%, nelze zde stavět rodinný dům), na pozemku byla malá dřevěná neudržovaná chatka o 16 m2. Znalecký posudek pro účel dražby zněl na 530.000 Kč, tržní cenu plus/mínus jsem pro sebe ohodnotil v součtu na 780.000 Kč, to byl můj strop, kolik jsem byl ochotný za pozemek zaplatit. Myslel jsem, že dražební cena nemůže přesáhnout více jak 1,1 mil. Kč, jaký omyl. Z dražby se stala nekontrolovatelná hra s čísly, v určité částce jsem přestal dražit a jen sledoval, jak se dražebníci přehazovali, až vydražená částka dosáhla čísla 2.140.00 Kč.
Jen upozorňuji, že v dané lokalitě se cena stavebních pozemků pro rodinnou výstavbu pohybuje okolo 3500-4200 Kč/m2. To znamená, že vítěz této dražby zaplatil 3.440 Kč za 1 m2 rekreační plochy... Vítěz zaplatil cenu, jako by kupoval stavební pozemek pro výstavbu rodinného domu. Dle mého názoru, se dražby zúčastnili osoby, které si neurčili hranice a neudrželi své emoce. A možná si ani pořádně neověřili tržní cenu.
Někdo může namítat, že vítěz dražby kupoval s tím, že postaví celoročně obyvatelnou chatku a ušetří za stavební pozemek pro rodinnou výstavbu, protože v místě je minimální plocha parcely pro tuto výstavbu 1000 m2. Ale v místní lokalitě se dají pěkné rekreační pozemky sehnat okolo 1.000 až 1.500 Kč za m2.
Tímto příkladem jsem se vám snažil ukázat, jakých absurdit lze dosáhnout nerozumným jednáním při dražbách. A tento příklad není neobvyklý, je to jeden z mnoha. Často sleduji, jak dražitelé kupují v dražbách za nadhodnocené ceny, jen díky svým neuváženým krokům, nezvládnutí situace a jejich nepřipraveností na dražbu.
V případě, že se chcete účastnit dražby a nejste si jisti s tržní cenou, můžete se na mě obrátit pro radu.
A příště se podíváme, na jaké právní a faktické věci nemovitostí si dát při dražbě pozor. Dále probereme věcná břemena, příjezdové komunikace a ostatní aspekty s tím související.
