Na co si dát pozor při prodeji domu, bytu, chaty, chalupy,…
Nemovitost může mít vady zjevné, skryté a právní. Pokud tyto vady nezohledníte do kupní smlouvy a neobeznámíte s nimi kupující, máte zaděláno na nepříjemnost.
Zjevné vady jsou takové, jak název napovídá, které jsou na první pohled viditelné. Zjevná vada se zaznamenává již při předání nemovitosti do předávacího protokolu, pokud již není tedy zapsána v kupní smlouvě.
Skryté vady jsou neviditelné, projeví se až později po nějaké době. Jedná se například o takovou vadu, kdy vás majitel ujistí, že v domě je třeba něco opravené, vybudované, instalované, ale ve skutečnosti to není anebo je to vyřešené pouze naoko. Může se taky jednat o technologickou vadu, která v momentě prodeje není kupujícímu a třeba i prodávajícímu zjevná, jako je zatékání do střechy, tvořící se plíseň za sádrokartonem od vlhkosti, špatně použité stavební materiály, životu nebezpečná elektroinstalace, zadělaná prasklina na nosném zdivu ohrožující statiku domu, dřevomorka.
K tomu všemu máme ještě právní vady, například váznoucí nájemní vztah na nemovitosti, nezapsané stavby, věcná břemena, skryté a neviditelné vedení sítí (kanalizace, plyn, telekomunikace, odpady a jiné).
U skrytých vad mají kupující 5 let na jejich uplatnění, často s velkým úspěchem. Pokud v této době vadu neuplatní, soud jim jí nepřizná.
A v případě úmyslného zakrytí vady ze strany prodávajícího, může kupující uplatnit právo na odstranění vady i nad lhůtu 5 let. Jedná se o vadu, o které prodávající věděl, ale úmyslně ji zatajil. U této výjimky je ovšem obtížná vymahatelnost z důvodu prokázání úmyslu.
Vady následně rozdělujeme na odstranitelné a neodstranitelné.
U odstranitelné můžeme neprodleně žádat o nápravu, opravu, nebo slevu z kupní ceny.
U neodstranitelné máme nárok od kupní smlouvy odstoupit, od transakce plně odejít, nejpozději však do 5 let.
Často je používána do kupních smluv formulka „jak stojí a leží“. Tato formulace je často chápána chybně. Prodávající si myslí, že je ochrání před vším, ale tak to není. Jedná se o stav, kdy kupujícímu nemovitost přenecháváme jako celek tak, jak je v době předání, to znamená včetně veškerého movitého vybavení a příslušenství.
Chcete se vyhnout následným problémům? Pak pro vás mám několik typů, jak tomu předejít.
Při prodeji nemovitosti jakéhokoliv typu a stáří, nezatajujte kupujícím stav a vady. Nemaskujte vady, které se stejnak dříve či později projeví. Nemovitost jim vždy pečlivě odprezentujte, s klady i zápory. Vše následně zaneste do kupní smlouvy, všechna fakta o stavu nemovitosti, jak vad zjevných, tak i vad, které se můžou teprve do budoucna projevit a víte o nich.
Pokud bude stav nemovitosti řádně popsaný v kupní smlouvě, jste chráněni před možnými nepříjemnostmi.
Vytvořte si foto a video záznam nemovitosti, později může posloužit jako důkaz o stavu v době prodeje a předání.
Jistotu můžete mít, pokud si necháte vypracovat znalecký technický posudek odborníkem a ten bude přílohou kupní smlouvy.
Samozřejmě se může stát, že ani vy nevíte o vznikajícím problému, třeba při zatékání do střechy domu. Pak je potřeba se smírčí cestou domluvit s kupujícím na vhodném kompromisu, pro spokojenost všech stran.
Zapamatujte si, že vás ochrání jen popis stavu vaší nemovitosti v kupní smlouvě, protože co je psané, je taky dané a obhajitelné.
Když nabírám nemovitosti je jedna z prvních věcí zjišťování stavu nemovitosti. Snažím se od majitele získat maximum informací a nemovitost vždy důkladně procházím. Realitní makléř má znát alespoň základní technické prvky výstavby, měl by sám poznat a upozornit na stav nemovitosti, pokud se mu něco nezdá. Prodávající vždy upozorňuji, jaké je mohou čekat úskalí, pokud záměrně zatají vadu.
Vše je o komunikaci a pokud je kupujícímu vše řádně a pravdivě vysvětleno, pak se vyhnete mnoha starostem.
Pokud si nevíte rady s prodejem vaší nemovitosti, neváhejte mě oslovit na uvedených kontaktech.
