Jak prodat svou nemovitost bez makléře
Pamatujete si ještě dobu, kdy cenu nemovitostí určovali kupující? Za poslední více jak dva roky jsme si zvykli, že realitní boom dokázal prodat jakoukoliv nemovitost, a to i za zcela netržní ceny, daleko vyšší až se nám oči protáčeli. Pozemek, dům, chata, chalupa - vše o více než 100 %, 150 % nebo dokonce i dražší a stále prodejné. Tak jak ceny rostly, jak se dobře prodávalo téměř cokoli, jak kupující přihazovali v aukcích a o nemovitosti se pomalu prali, to tady asi pár let nebude. A důvod? Doba rostoucí inflace, zvyšování úrokových sazeb, zpřísňování podmínek poskytnutí hypotečních úvěrů, celkového zdražování všeho, válka v Evropě.
Analýzu a predikci doby nechám na jiných, ale je zcela očividné, že situace na trhu se rychle mění a rozhodně ne k lepšímu.
Pro vás jako pro majitele nemovitosti, který chce prodat, to znamená následující: Pro úspěšný prodej vaší nemovitosti budete potřebovat udělat daleko více, než bylo doposud za prodejního boomu potřeba.
A nyní se vám více než kdy jindy vyplatí přizvat si k prodeji profesionálního realitního makléře, který i v této nelehké době ví, co dělá a pro prodej udělá maximum, jaké je jen vůbec možné.
Ale pokud se i přes současné nepříznivé podmínky rozhodnete, že se prodeji své nemovitosti chcete věnovat sám/sama, je potřeba abyste měli přehled o tom, co vás čeká, jak se na to připravit, na co nezapomenout a na co si dát pozor.
Sepsal jsem tedy základní body, kterým je potřeba věnovat pozornost. V průběhu článku jsem vkládal odkazy na tématické články, kde si budete moci přečíst další důležité rady a tipy, například k přípravě nemovitosti na prodej, ke stanovení tržní ceny, atd.
Takže úvod máme za sebou a jdeme tedy na věc.
"Průvodce prodejem nemovitosti"
Rozhodnutí prodat svůj dům nebo byt může být někdy těžké a složité. Jedná se o velký krok, hlavně pokud se jedná o náš současný domov. K prodeji nás dovedou různé důvody, bydlení je pro naši rodinu moc malé a chceme do většího, přestala nám vyhovovat lokalita, nesedí nám sousedi, stěhujeme se za prací, vyskytly se rodinné problémy, které je třeba řešit prodejem nebo zkrátka teď potřebujeme víc peníze na účtu než mít druhý byt či chatu.
A když už se člověk k prodeji rozhoupe, rozhodně chce za svou nemovitost maximální tržní cenu, investovali jste přeci nejen peníze, ale i svoje úsilí, energii, svou práci a čas... Ale víte, KOLIK TA SPRÁVNÁ CENA je? Z praxe vím, že dobře nastavená cena je opravdu velmi důležitá! Dokonce bych řekl, že je to nejzásadnější faktor pro dobrý průběh prodeje.
Prodělat a pak litovat prodeje nechce nikdo, to je přece jasné, ale pokud se nastaví cena příliš vysoko, ani to prodeji nepomáhá, předražená nemovitost si svého kupce hledá velmi dlouho a mezitím se Váš dům nebo byt povaluje na inzertních portálech kdovíjak dlouho. Snadno se pak stane, že se objeví zájemce, kterému se nemovitost líbí a jeví o ni zájem, ale je si vědom nadsazené ceny a začne tlačit na cenu. Vy, protože prodej trvá již velmi dlouho a chcete už mít konečně vše vyřešeno, pravděpodobně podlehnete a uděláte s cenou, pro Vás zcela nečekaný, ale razantní, kompromis, svou nemovitost nakonec prodáte levněji, než kdyby byla cena od začátku správně nastavená.
Takže má první rada zní: Zjistěte si správnou tržní cenu své nemovitosti!
Cenu nemovitosti není vůbec složité zjistit, můžete požádat nějakou realitní kancelář z Vašeho okolí, aby Vám tržní odhad ceny zpracovala. A pokud nechcete tuto službu poptávat, můžete si cenu určit sami, na internetu lze dohledat cenové mapy a tabulky, službu určení ceny nemovitosti zajišťuje například server cenovemapy.cz. Stejně tak můžete zajít na katastr nemovitostí a můžete si nechat vytáhnout informace, za kolik se prodala nemovitost, která co nejvíce odpovídá té Vaší.
Ale pozor, služba ocenění online, nebo přes data katastrálního úřadu, nemusí být vždy odpovídající vůči Vaší nemovitosti, a to až v rozmezí desítky procent hodnoty nemovitosti.
V ceně je potřeba zohlednit mnoho faktorů, poptávku a nabídku v místě a čase, typ, velikost a dispozice, stáří a stav, budoucí nutné opravy, provedené rekonstrukce, lokalitu, dostupnost služeb. S cenou vám ale mohou zahýbat i zdánlivě nedůležité vlivy, které už online kalkulačky nezohledňují - orientace světových stran a s tím spojené množství světla v interiéru, míra rekonstrukce, potenciál dalšího využití, možnost parkování co nejblíže, budoucnost dané lokality (výstavba silnice, obchvatu, stavba výrobní haly v okolí a s tím spojený zvýšeny pohyb nákladních aut), sousedi, různé pachy z okolí. Celkově bych Vám zde mohl popsat několik stran, abych uvedl a vysvětlil všechny faktory, které ovlivňují cenu.
Doporučuji požádat o zpracování tržního odhadu profesionálního makléře nebo odhadce, který tuto službu poskytuje a na realitním trhu se vyzná. Často je tato služba poskytována zdarma a bez dalšího závazku, jako to mám například já pro své klienty.
Další velmi důležitá informace!
Prodávaná nemovitost by měla být bez závažných právních vad. Může se stát, že je u nemovitosti stále zapsané věcné břemeno užívání, vedení sítí, chůze, jízdy anebo závazek banky či jiného věřitele, které už neplatí. A co příjezdové cesty? Máte zapsané/legalizované všechny přístavky na pozemku?
Věcná břemena vedení sítí, elektrické vedení či přípojky, plynovod, vodovod, kanalizace, nebo věcné břemeno chůze, jízdy, je častý jev při prodeji nemovitosti, a ne vždy ovlivňuje výrazně cenu vaši nemovitosti. Vždy se ale jedná o individuální posouzení věcného břemene.
Mé doporučení: Zkontrolujte si právní stav své nemovitosti.
Přímo na Katastru nemovitostí nebo online na cuzk.cz si nechte vyjet list vlastnictví, a následně katastrální mapu se zakreslením staveb. A pokud nějaké právní vady zjistíte, určitě je před prodejem vyřešte, jinak se prodej a následný převod zbytečně komplikuje a prodlužuje. Nebo dokonce se může prodej zcela zastavit, a to například v případě, že kupující nemá vlastní hotovost a potřebuje koupi financovat hypotékou, ale banka zjistí, že nemovitost má právní vadu. V tomto případě nejsou uspokojeny podmínky banky pro získání hypotečního úvěru a prodej se nekoná.
Lidé často při prodeji nemovitosti uvažují, jako při prodeji svého staršího vozu. Auto trochu vyčistím, zjevné vady opravím či zamaskuji a jde se na věc. Zadám do inzerce, někdo už určitě zavolá a domluvíme se. Ovšem nemovitost není auto, televize či jiné spotřební zboží.
Třetí rada: Nemovitost musíte na prodej perfektně připravit a pokud to neuděláte, snižujete její hodnotu!
Prezentaci opravdu nepodceňujte.
Při rozhodnutí prodat si svou nemovitost sám to může vypadat asi takto: Vezmete svůj mobilní telefon, malinko poklidíte a jde se na focení. Pár fotografií s vašimi domácími mazlíčky v záběru, s vaší podobiznou v zrcadle nebo zapomenutým oblečením přes gauč, krátký popis, to přece prodávajícímu musí stačit, zbytek uvidí na živo… Následuje zadání nabídky s 5 fotkami na inzertní portály, nejlépe neplaceného typu a čekáte. Ano, před 10 lety byste asi slavili úspěch.
Je potřeba ale vědět, že člověk kupuje hlavně emocemi! Dům musí být na prodej perfektně připravený. Zaujme zájemce 5 špatných fotografií s krátkým popiskem a plánkem prostor namalovaný tužkou? Ne, nezaujme.
Zaujme jej prezentace s nádechem něčeho, co musí alespoň vidět, pracují mu emoce. Profesionální fotky, vyčerpávající popis a plánky nemovitosti, virtuální a video prohlídka, pohled z ptačí perspektivy z dronu, webová prezentace nemovitosti s kompletními informacemi. Ano, tato prezentace jej může zaujmout i když na nabídku narazil třeba i čistě náhodou a v dané lokalitě dům nehledá.
POZOR, dobře zpracovaná prezentace zvedá kupní cenu nemovitosti!
Chcete se podívat, jaké prezentace připravuji pro své klienty?
Ukázková prezentace pro rodinný dům.
Ukázková prezentace pro byt.
"První dojem můžete udělat jen dvakrát…" Poprvé při prvním zhlédnutí Vašeho skvělého a propracovaného inzerátu a po druhé při první prohlídce Vaší nemovitosti, ale o tom až později.
Přemýšlíte, jak je to tedy s tou prezentací? Určitě doporučuji si na ní dát záležet, popis by měl být opravdu detailní, nic nevynechejte, klady ani zápory, na ty se stejně totiž přijde… Na fotky si vezměte pořádný fotoaparát (nejlépe se světelným objektivem a širokoúhlý) nebo požádejte fotografa z okolí, aby vám nemovitost na nafotil, vyplatí se to. Prezentaci vyzdvihne i video prohlídka a skutečný půdorys, na to již také existuje mnoho programů, které lze najít na internetu.
Velmi důležité je fotit prostor Vaší nemovitosti s co nejméně osobními věcmi, čistý, naklizený a prosvětlený. Dnes je možné objednat si službu – takzvaně přípravu nemovitosti na prodej – nazývá se home-staging a pod tímto názvem si představte vše, co patří k přípravě prodeje nemovitosti, příkladem výmalba, obnovení pochozích materiálů, oživení dřevěných prvků, zkrátka takové zvelebení a rozzáření vaší nemovitosti.
Skvělou prezentací nejen zvýšíte cenu nemovitosti, ale současně tím vytřídíte zájemce. A stoprocentně doporučuji používat placené inzertní servery.
Chcete si přečíst více o přípravě nemovitosti na prodej?
Zde je článek: Příprava nemovitosti před prodejem - buďte připraveni !
Takže to by bylo, nemovitost máte v inzerci a teď už jen ten pravý zájemce.
Prodávající jsou velmi překvapeni, kolik lidí jim volá, spousty, ale jsou to zájemci o jeho nemovitost? Často spíše volají realitní makléři, kanceláře a to proto, aby nemovitost prodávajícího získali do svého portfolia. Často můžou být tyto telefonáty od realitních kanceláří velice nepříjemné a dokonce lživé, když například tvrdí, že mají stoprocentního klienta, ale jediné, co doopravdy chtějí je získat Vaši nemovitost k prodeji. Za své praxe jsem od svých klientů vyposlechl mnoho nepříjemných zkušeností, makléři nepoctivé úrovně, jen proto aby zakázku k prodeji získali, klientům naslibují věci, které pak nejsou schopni či ani nechtějí prodávajícímu splnit.
Z praxe realitního makléře slýchávám od prodávajících, jak jsou již těmito hovory unaveni, že si prodej představovali jinak, na místo toho jim volají jen zprostředkovatelé a potenciální kupující žádní. Pomalu se strachovali přijmout jakýkoliv hovor. Pokud budete nemovitost prodávat sami a stane se Vám výše zmíněné a vy se přeci jen necháte umluvit a přesvědčit nějakým realitním makléřem, že Vás při prodeji bude zastupovat, tak než podepíšete zprostředkovatelskou smlouvu, opravdu si ji dobře prostudujte a makléře si proklepněte, dnes v době internetu není těžké dohledat reference kladné i záporné. Vyvázat se ze špatné zprostředkovatelské smlouvy stojí totiž mnoho úsilí.
Další důležitá rada: Pokud se přeci jen rozhodnete, že se při prodeji necháte zastupovat, realitního makléře si pořádně proklepněte!
V případě, že budete nemovitost prodávat sami a stane se Vám výše zmíněné a vy se přeci jen necháte umluvit a přesvědčit nějakým realitním makléřem, že Vás při prodeji bude zastupovat, tak než podepíšete zprostředkovatelskou smlouvu, opravdu si ji dobře prostudujte a makléře si proklepněte, dnes v době internetu není těžké dohledat reference kladné i záporné. Vyvázat se ze špatné zprostředkovatelské smlouvy stojí totiž mnoho úsilí.
Chtěli byste si přečíst článek, jak vybrat toho nejlepšího realitního makléře?
Tak tady je: Jak vybrat nejlepšího makléře.
Řekněme tedy, že už máte zájemce…
Nemovitost na prohlídku dobře připravte, zde je právě moment, kdy můžete udělat skvělý „první dojem podruhé". Prohlídky by měly probíhat v připraveném prostoru vyladěné např. již zmíněnou formou Home Staging. Vyvětrejte, rozsviťte světla, roztáhněte závěsy, vydekorujte prostor ať působí útulně a především, pošlete pokud možno „spolubydlící“ na procházku, zájemce potřebuje při prohlídce klid a soustředěnost.
Zde již pracují emoce, naklizený a připravený prostor k prodeji vyvolá u zájemce jen ty nejlepší pocity.
Ještě zmíním jednání se zájemci – zde se nacházíme v situaci, při které se můžete také pěkně zapotit. Jak víte, existuje několik typů osobností a vy byste jej měli během prvních pár vteřin otipovat a přizpůsobit tomu své jednání. Zvládnete to? Pokud si nejste jistí, myslím, že by nebylo od věci si krátce něco přečíst o obchodním jednání nebo mít s sebou při prohlídce někoho nápomocného.
Pokud se najde vážný zájemce, který se Vaši nemovitost rozhodne koupit, přichází na řadu smlouvy a další kroky jako složení rezervace a vyřízení financování.
Moje rada zní: Nepodceňujte smlouvy a určitě je přenechte profesionálovi!
Smlouvy a ostatní dokumenty – to je závěrečná, ale důležitá a mnohdy velmi náročná součást prodeje.
Při prodeji se financování koupě nemovitosti pokrývá často hypotečním či jiným úvěrem. Při vyřizování náležitostí se připravte a obrňte velkou trpělivostí. Pokud nemáte s tímto zařizováním vůbec žádné zkušenosti, pak se obrňte a připravte 10x tolik. Při vyřizování hypotečního úvěru kupujícím musíte být součinní, jednat s kupujícím, v případě, že máte na nemovitosti Vaší hypoteční zástavu, pak musíte jednat se svojí bankou, s bankou kupujícího, s právníkem Vaším i strany kupující, řešit spousty záležitostí, kterým ne zcela dobře budete rozumět, velice specifických úkonů, které po Vás druhé strany budou vyžadovat.
A ta nejzásadnější a finální věc při prodeji nemovitosti je kupní smlouva. V této době se stalo velkým trendem prodávat přes kupní smlouvy stažené z internetu jako vzor. Vzor je ale pouze vzor a jen málokdo umí vzor uchopit a doplnit tak, aby prodávajícího, či kupujícího ochránil, aby smlouva byla právně naprosto v pořádku a odpovídala zákonům a vyhláškám. Při špatně připravené a následně i podepsané smlouvě, Vás může čekat mnoho útrap a nepříjemných starostí, soudních jednání a nezřídka kdy i narušení vztahů v rodině. Kupní smlouva je Váš jediný doklad, Vámi podepsaný. Proto by měla být kupní smlouva vyhotovena anebo přinejmenším zkontrolována, adekvátní osobou, která je v konkrétní věci profesionál se zkušenostmi ať už něco kupujete, či prodáváte. Ve Vašem okolí si najděte schopného právníka, který se vyzná v realitním právu, investice se rozhodně vyplácí. Ani já si žádné smlouvy nedělám sám, ale vždy spolupracuji s právničkou, která v oblasti realit pracuje opravdu mnoho let.
Kupujícímu musíte ze zákona v době podpisu kupní smlouvy předat takzvaný PENB (průkaz energetické hodnoty budov). A nezapomeňte, zde Vás stát může potrestat nemalými pokutami za nesplnění, pokud ho nemáte.
Z praxe bohužel znám mnoho případů špatně připravených kupních smluv a spousty následných ne zrovna veselých příběhů. Jistě jste již v televizi či na internetu postřehli lidi kupující bazarové auto v pěkném až perfektním stavu, které se nakonec ukázalo jako nepojízdný vrak a jejich následný příběh, kdy si procházejí kolečky soudů, dovolání, odvolání … V různých situací se to týká jak prodávajících, tak i kupujících. Vše povětšinou vychází stále a dokola z jedné chyby a tou je podcenění kupní smlouvy.
Pokud tedy již proběhl prodej se všemi administrativními náležitostmi, smlouvy jsou podepsané, je třeba nechat zapsat nového majitele na katastr nemovitostí, podat tzv. návrh na vklad s přiloženou ověřenou kupní smlouvou.
A až budete nemovitost předávat novému majiteli, nezapomeňte na předávací protokol, zde zapište detailně stav nemovitosti se všemi vadami, abyste byli krytí. Protokol si samozřejmě nechte podepsat.
Dobrá rada na závěr: Pozor na "sousedovi dobré rady"!
Určitě se Vám stalo, že jste se někdy ocitli v situaci, kdy jste si tak úplně nevěděli rady, něco jste vyřizovali, např. pojištění domácnosti, svého vozu, nějaké právní záležitosti nebo jste si potřebovali něco opravit, předělat a potřebovali jste od kamaráda či kolegy z práce poradit.
Pozor na tyto rady! Odpovědi a rady od Vašich známých, kolegů nebo sousedů, kteří dané problematice tak úplně nerozumí, můžou být pro Vás nevhodné, mohou Vás poškodit či znevýhodnit. Při prodeji nemovitosti buďte obzvlášť v pozoru, ptejte se a raďte se s odborníky, kteří prodeji rozumí. Sousedské rady na váš dotaz typu, jak mám prodat, kde nabízet, jakou kupní cenu mám nasadit nebo jak zakrýt vady domu, Vás může připravit o nemalé peníze a přinést Vám mnoho problémů a kdo za to bude nést zodpovědnost? Kde budete mít dovolání? U souseda, kamaráda, známé? Ne, zodpovědnost padá na vás. Vy můžete jít až k soudu, na Vás bude žaloba např. za špatnou statiku domu, protože Vám kamarád poradil skvělý tip, jak opravit prasklé nosné zdivo od spodu až nahoru, aby to nebylo vidět.
Zde jsem Vám v bodech sepsal, co je tedy potřeba řešit v průběhu prodeje:
- Rozhodnutí o prodeji
- Příprava nemovitosti – vyklizení, úklid, home-staging
- Vyřešit právní vady – věcné břemeno a závazky, příjezdové cesty, přístavky,…
- Prezentace – fotografie, video, detailní popis, půdorys, placené servery,…
- Příprava nemovitosti na prohlídky – uklidit, vyvětrat, navonět a rozsvítit – příjemný prostor působí pozitivně
- Rezervační smlouva
- Složení rezervace
- Vyřízení financování
- Kupní smlouva
- Předávací protokol
- Převod na KN
- Odhlášení elektřiny, plyn, voda, ostatní služby
- Odhlášení trvalého bydliště
- Odhlásit se k dani z nemovitosti
Tak to by bylo v kostce, co při prodeji nemovitosti, probíhá. Pochopitelně každý prodej je velmi individuální záležitost a můžou nastat nečekané komplikace. Pokud Vás k této tématice něco napadne, klidně mi to napište. Samozřejmě i pokud si nevíte rady s komplikovaným prodejem, můžete se na mne obrátit.
Doufám, že Vám tento "manuál k prodeji" pomůže.
Pokud ale zjistíte, že i přestože jste teď informovaní, byli byste klidnější, kdybyste měli vedle sebe profesionála, na kterého přehodíte všechnu starost, abyste mohli klidne spát, klidně se na mne můžete obrátit, poskytuji konzultace k prodeji nebo Vás budu rád zastupovat.
Na mém webu můžete požádat o zpracování tržního odhadu zdarma: Trždní odhad zdarma - informace.
Zajímá vás, jaké služby poskytuji pro své klienty a jak probíhá spolupráce se mnou? Mrkněte na: Moje realitní služby.
